Che ne è dei prezzi e dei valori degli immobili a Manfredonia all’inizio di questo 2016, anno che doveva, almeno nelle speranze, dare il primo segno dell’uscita dalla crisi economica durata almeno 7 anni, e della ripresa conseguente?

Notizie interessanti giungono dalle stime di Immobiliare.it, uno dei primi siti nazionali per la compravendita, da cui si legge: “Nel mese di Febbraio 2016 per gli immobili in vendita a Manfredonia è stato richiesto un prezzo medio pari a 1.736 per metro quadro, rispetto a un valore medio a livello provinciale pari a € 1.557”. Quanto all’andamento dei prezzi, dalla stessa fonte apprendiamo:”Nel mese di Febbraio 2016 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media 1.639 per metro quadro, contro i € 1.707 registrati il mese di Marzo 2015 (con una diminuzione del 3,96% in un anno). Nel corso degli ultimi 24 mesi, il prezzo richiesto all’interno del comune di Manfredonia ha raggiunto il suo massimo nel mese di Settembre 2014, con un valore di € 1.794 al metro quadro. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è Giugno 2015: per un immobile in vendita sono stati richiesti € 1.621 per metro quadrato”.

I prezzi nelle compravendite di appartamenti a Manfredonia sono inoltre in condizione di calo negli ultimi 6 mesi, registrando una discesa del 4,51%.

Andamento prezzi città di Manfredonia 2016
Andamento prezzi città di Manfredonia ph. http://chart.apis.google.com

I dati presentati invece dall’Osservatorio del mercato immobiliare scendono ancora più nel dettaglio: a titolo di esempio, in zona centrale (Via delle Antiche Mura, Via Tribuna, Via San Lorenzo, Lungomare Nazario Sauro) per immobili residenziali di tipo civile in stato conservativo normale il valore minimo è di 1500 euro al metro quadro, quello massimo di 1800, sulla base del calcolo della superficie, netta o lorda. Da una prima analisi dei dati di osservatorio, si può evincere che Corso Manfredi, Corso Roma e Via Maddalena sembrano non essere stati sfiorati (o almeno, non colpiti in pieno come altre zone centrali) dalla crisi dei valori, presentando cifre che oscillano dai 2000 ai 3000 euro al metro quadro. Pur presentando valori più bassi, Monticchio e la zona dei Parchi si presentano relativamente bene; Siponto invece continua ad essere variabile e soprattutto a costituire una sorta di ‘ago’ nelle stime immobiliari manfredoniane, offrendo alternative che sembrano superate solo dalla zona dei comparti, di cui, tuttavia, il reperimento di dati è ancora incerto e difficoltoso.

Niente di simile a quanto avveniva fino a qualche anno fa, considerando che ancora nel 2009 si poteva leggere quanto segue: “Il valore di un immobile nel centro di Manfredonia? Se è in uno stato conservativo cosiddetto “normale” va da un minimo di 2200 euro fino ad un massimo di 3100 al metro quadro”.

A crisi iniziata i valori immobiliari seguivano ancora i vecchi andamenti di mercato, cosa oggi impensabile, fatte salve alcune nicchie di mercato sempre più ristrette e non soggette a ribasso.

Al di là dei dati, naturalmente, non tutte le trattative si concludono nel rispetto del valore medio di mercato, anche quando specifico: intanto, perché il valore riportato tiene conto di tutti i dati presentati nelle singole zone ma in condizioni abitative differenti ed eterogenee (presenza o meno di ascensore nell’immobile, ristrutturazione inclusa o meno nel prezzo di mercato, livello dell’immobile di appartenenza, luminosità, potenzialità etc). In secondo luogo perché alcuna trattativa si conclude mai a tavolino, grafici alla mano: il prezzo lo fa il compratore, non l’agenzia delle entrate (e alle volte, nemmeno più il proprietario).

In barba a chi sostiene che sia ancora troppo caro affrontare un acquisto immobiliare in città, le stime effettuate sulla base di reali contratti di compravendita dimostrano un calo inarrestabile a partire dal 2005 (ultimo anno di picco in alto dei prezzi). Un andamento che non accenna a svanire almeno per i prossimi mesi. Certo è che dei tempi duri, dei tempi di crisi dovrebbero essere sia per chi vende che per chi acquista, anche se chi vende in data odierna sembra decisamente andare per il peggio.

Essendoci in ballo le scelte delle agenzie immobiliari, i parametri economici complessi, il bisogno di vendita del singolo, gli investimenti effettuati, le condizioni imposte dai costruttori, naturalmente, effettuare previsioni in ambito di mercato degli immobili non è mai stata una scienza esatta.

Ma chi vive ultimamente a Manfredonia rischia di ricevere l’impressione che dall’avvento della crisi la previsione immobiliare abbia smesso di essere in toto una scienza economica: avvicinandosi, simpaticamente, alla preveggenza e alla chiromanzia.

(Fonti: www.immobiliare.it

www.mercato-immobiliare.info

wwwt.agenziaentrate.gov.it

www.statoquotidiano.it)

 

3 COMMENTI

  1. Purtroppo non ci siamo ancora, perché sono da considerare i costi di ristrutturazione, visto che le condizioni dell’90% (e dico poco) delle case sono da obbligo di rifacimento, quindi un abitazione ristrutturata senza strafare ha bisogno di minimo 350,00/400,00 € in più rispetto a quelle 1700,00 previste per un totale di oltre 2000,00 € , che comunque per chi compra deve comunque considerare nella richiesta di un eventuale mutuo !!!! Comunque volevo sottolineare che in una cittadina come Manfredonia dove il reddito procapite e di circa 1000,00 € e soprattutto in periodi di recessione, siamo abbondantemente oltre le possibilità del cittadino medio, per il quale deve sacrificarsi una vita intera per comprare magari una casa di 50/60 anni per di più in muratura e non antisismica, visto che le zone meno care sono costruite in buona parte così!!!!

  2. Mi associo a quello scritto da Angelo, la situazione di Manfredonia è molto particolare con dei prezzi veramente ingiustificati, provo a spiegarmi meglio. La zona comparti a fronte di palazzine nuove l’urbanizzazione non ha nulla di nuovo anzi. Lotti ancora abbandonati, servizi che tardano ad arrivare questo associato ad una mancanza di visione moderna e integrata tra uomo e territorio. Di Manfredonia ha ben poco come estetica ma soprattutto non è stato pensato come un nuovo centro, prevedendo piste ciclabili sistemi di viabilità alternativa ed aree comuni dove spendere il proprio tempo. Di fatto è diventato un dormitorio pseudo moderno. Nel centro i costi sono molto più alti anche di quelli raccontati da Angelo. Una ristrutturazione decente comporta una speda minima di 700 Euro al metro quadro. Per quanto ci sia crisi e mancanza di lavoro, provate a chiedere cosa costa un muratore, cosa costa dipingere casa a questo si aggiunge che spesso sono palazzine fatiscenti all’esterno ed all’interno delle aree comuni, dove il più delle volte ci sono liti condominiali pendenti e gente morosa. Veramente mi chiedo come possa Manfredonia avere prezzi così alti rispetto al resto del Gargano.

  3. Siamo in deflazione e questo fenomeno sta interessando, ormai da diversi anni. anche il mercato immobiliare italiano e locale. Le cause vanno ricercate, com’è noto, nella grave crisi in atto e nella elevata tassazione diretta e indiretta, statale e locale sugli immobili, specie residenziali. Purtroppo, sino a quando non cambierà l’indirizzo di politica economica e finanziaria della UE (austerità) non ci sarà nessuna vera ripresa e la crescita e lo sviluppo dell’economia saranno solo un’illusione. La mia previsione sulle quotazioni degli appartamenti a Manfredonia, per l’anno in corso, sono di un’ulteriore riduzione di almeno il 5%. Il mercato non è ancora crollato solo perché i tassi d’interesse sui mutui sono estremamente bassi (siamo sotto il 2% effettivo) a motivo della politica monetaria fortemente espansiva e accomodante della BCE che sta riversando nel sistema, ogni mese, una valanga di liquidità che, tuttavia, solo in modo infinitesimo affluisce a famiglie e imprese. La gran parte di questa immensa liquidità si riversa sul mercato dei capitali in cerca di occasioni “speculative” d’investimento finanziario. La finanza, a differenza dell’economia reale, non crea ricchezza ma la trasferisce soltanto. In economia, inoltre, non conta la moneta “stampata ed emessa” ma la moneta spesa in consumi e in investimenti privati e pubblici!
    Alla luce delle sopra indicate considerazioni le quotazioni degli appartamenti, soprattutto da ristrutturare, sono eccessive e ingiustificate e questo spiega la presenza pluriennale di “vendesi” che ci capita di leggere nella nostra città.

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