COMPRARE casa: tra le novità introdotte dal Decreto Sblocca Italia c’è la disciplina “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.

Mentre negli anni ’50 fu il piano casa Fanfani a introdurre la ‘locazione con diritto di riscatto’, oggi è il più moderno ‘Rent to Buy‘ a favorire la compravendita attraverso un pagamento dilazionato nel tempo. Si tratta in sostanza di una soluzione flessibile che in tempi di crisi permette di arginare la stretta del credito e dare la possibilità di smaltire l’invenduto. La soluzione, d’aiuto anche per le start up, potrebbe rivelarsi essenziale nel condizionare l’andamento del mercato. La formula, utilizzata in tutta Italia dal 2014, non ha però praticamente attecchito nelle compravendite locali.

Cos’è il Rento to buy

Il rent to buy è una formula contrattuale che permette di concordare tra acquirente e venditore il pagamento di un affitto che poi si trasformerà eventualmente in compravendita. “In sostanza la formula contrattuale si compone di due parti: un contratto di affitto e un preliminare di futura vendita da effettuarsi in un determinato tempo, che in genere è di 3-5 anni, ma che è tutelato dalla legge fino a 10” (fonte: ilsole24ore). La vendita non è quindi obbligatoria, ma costituisce solamente un’opzione legata alla locazione.
I vantaggi di questo sistema sono evidenti a entrambe le parti: l’acquirente può comprare la casa dove andare a vivere da subito, anche in assenza di un mutuo o di un accordo di prestito, o semplicemente in mancanza di liquidità; il venditore che non riuscisse a vendere secondo la compravendita tradizionale, magari per mancanza di acquirenti a liquidarlo, ha la sicurezza di ricevere un canone di affitto superiore alla norma per diversi anni, con in più la garanzia di tenere il denaro ricevuto senza obbligo di restituzione se l’acquirente non dovesse riuscire a concludere i pagamenti. L’acquirente potenziale (detto conduttore) deve tenere in conto che la quota versata mensilmente sarà superiore a un normale canone di locazione; una parte costituisce l’affitto, l’altra va a comporre un acconto sul prezzo finale dell’immobile.

Un esempio concreto

Consideriamo a titolo di esempio un appartamento. Il proprietario sa che il prezzo di mercato di quell’immobile è di 100.000 euro se venduto, 500 euro al mese se dato in affitto. Con la formula del rent to buy il canone viene fissato a 1.000 euro al mese. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto, e questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Una seconda parte, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

Cosa avviene se il conduttore non paga?

Se il conduttore si rivela inadempiente “deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali” (disposizione dei legislatore). A quel punto il proprietario può anche chiedere al conduttore di lasciare il bene, e in caso di rifiuto di quest’ultimo, non sarebbe necessario ricorrere allo sfratto, ma al rilascio dell’immobile, procedura più semplice e breve.

Non somiglia un po’ al leasing abitativo?

Esistono diverse formule contrattuali possibili*, il rent to buy è solo una di queste e si avvicina alla formula del leasing per alcune ragioni. Mentre però il Rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi tipologia di immobile, le agevolazioni fiscali per il leasing abitativo possono riguardare solo fabbricati ad uso di abitazione principale, anche se in fase di costruzione, e soggetti con reddito complessivo non superiore ai 55.000 euro.
Inoltre, il rent to buy può essere concluso indifferentemente da persone fisiche, società o altri enti e ciò sia con riguardo alla figura del concedente che a quella del conduttore/possibile acquirente. Il leasing abitativo, invece, è molto più specifico, in quanto il concedente può essere soltanto una banca o un intermediario finanziario, e anche l’utilizzatore, o futuro acquirente, deve essere necessariamente una persona fisica, che ha la possibilità di utilizzare l’immobile come abitazione. la differenza sostanziale rimane comunque che il rent to buy è un accordo tra privati, mentre il leasing prevede l’intermediazione della banca.

* ricordiamo tra esse l’affitto con riscatto (contratto di locazione con opzione di acquisto), la vendita con patto di riservato dominio, il preliminare di vendita ad effetti anticipati…

Le ragioni della diffidenza nel mercato sipontino

L’attenzione verso questa formula è in continua crescita almeno dal 2014, ma rimane ancora una nicchia in un mercato in crisi. Nel 2015 ne trattavano circa 1.800 annunci sul portale l’Idealista, che rappresentavano meno dell’1% dell’offerta totale. Lombardia, Piemonte ed Emilia Romagna erano le regioni pilota, ma crescevano Toscana e Lazio, mentre il sud Italia era in coda. Cosa si può dire riguardo al nostro specifico mercato?

Secondo le dichiarazioni di un agente immobiliare manfredoniano “Il rent to buy funziona abbastanza bene nel nord Italia, ma la novità della tipologia introdotta fa si che al sud la cosa non abbia ancora preso piede, in particolare a Manfredonia, dove la gente lo conosce ancora poco e si mostra più diffidente”.

Nonostante qualche annuncio in rete ne parli, l’operatore di una seconda agenzia dichiara anche: “Rent to buy e Leasing immobiliare sono formule che comunque trattiamo pochissimo, o addirittura per niente”.

L’utenza in un mercato come il nostro preferisce, forse, attendere di vedere le conseguenze della scelta di questo tipo di contratto da parte del resto del paese, nel timore di effetti indesiderati, incongruenze, imbrogli. La garanzia offerta da prestiti tradizionali e mutui prevedeva l’intermediazione delle banche, venendo meno nel caso del rent to buy, che si configura come una trattativa tra privati, generando la convinzione di una tutela inferiore. A questo si aggiunge il dubbio espresso da alcuni nello stabilire a chi convenga questo tipo di trattativa: “Conviene agli intermediari e ai notai. Al venditore pochissimo, all’acquirente nulla” è quanto riporta una fonte, smentita subito da un’altra “In un mercato calante come quello attuale conviene al venditore. Per il compratore è semplicemente una fregatura” e ancora da un’altra “secondo me conviene soprattutto all’acquirente, che non ottiene un mutuo dalla banca in quanto non può offrire garanzie, ma che si trova a pagare un affitto riservandosi l’opzione di acquisto in futuro. Al venditore invece non conviene, perché congela un appartamento percependo solo un affitto mensile, con il rischio che il compratore si tiri indietro in futuro e che il proprietario si debba preoccupare anche di mandarlo via”.

 

Legislazione di riferimento: Decreto.Legge 12 settembre 2014, n. 133 http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2014/09/12/14G00149/sg

Legge di Stabilità 2016 http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2015/12/30/15G00222/sg

Fonti : http://www.subito.it/annunci-puglia/vendita/ville-singole-e-a-schiera/foggia/manfredonia/

http://www.forumprocedure.it

http://www.casa24.ilsole24ore.com

http://www.notariato.it

http://www.renttobuyconsulting.it/

http://www.edilportale.com

 

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