Conoscere con esattezza i valori immobiliari di una città non restituisce per forza l’immagine della sua economia. Fornisce però dati interessanti sulla percezione che di quel luogo hanno i suoi abitanti, a partire dalla fiducia nello sviluppo di un territorio a finire col senso di sperdimento dinanzi a una crisi, che non incentiva a reinvestire, creando un circolo vizioso.

Da ciò, l’esigenza di qualche dato numerico più specifico, assieme a qualche opinione, richiesti a Matteo Locatelli (nome di fantasia) titolare di una delle agenzie di Manfredonia dotate di miglior reputazione, e ai suoi collaboratori.

Quali sono le previsioni per il prossimo periodo?

Il mercato che c’è stato dal 2005 al 2011 è un sogno ormai, che non ritornerà, perché i prezzi relativi a quel periodo erano troppo elevati. La colpa è stata anche delle banche, che finanziavano più del dovuto, non c’era quasi trattativa sui prezzi di offerta. Però poi le banche non hanno più pagato…prima hanno concesso mutui di 200.000 euro per terzi piani senza ascensore, che però oggi ne valgono 100.000. Ora, il problema non è tanto che i prezzi non risaliranno, il settore immobiliare è sempre altalenante, con cicli che durano 7 o 8 anni. Il mercato continua in base al numero di compravendite: a Manfredonia, l’anno scorso e due anni fa, si sono stipulate 500 compravendite circa

Non sono moltissime…

No, è vero, ma nel ‘periodo d’oro’ si sfioravano le 600, non molte di più, quindi. Poi, dopo il periodo della ‘follia’, hanno chiuso aziende come Vetrotec, Manfredonia Vetro e Pf impianti; tutto il contratto d’area e la pesca hanno subito la crisi. I pescatori, per esempio, compravano molto, adesso vendono…

Quanto ha influito la presenza dei comparti nelle stime di mercato?

Molto. Viaggiavamo su 550-600 richieste attive, che adesso sono 325-350, vale a dire dimezzate. I prezzi più bassi in città dipendono anche dalla presenza dei comparti, si tratta di abitazioni nuove, dotate di garage, a prezzi ora convenienti. Un ragazzo, un giovane, cerca questo, al di là della lontananza

Il centro non ha conservato un po’ di fascino?

È difficile definire nettamente centro e periferia a Manfredonia. La zona dove si trova il bar Albatros è periferia o centro? La stazione è periferia? Certo, i comparti lo sono, come il secondo piano di zona…Ma per esempio, su Corso Manfredi non vuole abitarci molta gente, al contrario di quanto si pensi. La scomodità del centro è quella di dover parcheggiare, muoversi a piedi con le buste della spesa, risolvere problemi pratici quotidianamente

Tuttavia ai comparti ce ne sono altri…

Gli oneri di urbanizzazione non sono stati pagati, chiaramente i comparti hanno dei problemi. Risentono della stessa logica che fu utilizzata anche per il contratto d’area: prima insediare e poi concedere i servizi

Su che prezzi si attestavano i comparti prima della crisi?

All’inizio anche 2000-2200/mq, ora sono scesi a 1700/mq

Come in centro?

Corso Manfredi è un tipo di centro, via Maddalena è un altro tipo di centro, via 24 maggio un altro ancora. Anche via Pasubio è centro storico, come pure via Rivera, però 90 mq lì costano 110-120.000 euro, non di più. Certo, una casa indipendente, col terrazzino e vista mare, rende ancora. Gli affacci al mare si vendono fino a 3000 euro/mq, l’affaccio opposto non più di 1700-1800 euro/mq

Si discute molto di crisi indotta in Italia. Si può parlare di crisi indotta anche nell’immobiliare?

L’Italia è una delle poche nazioni al mondo dove l’80% della gente è proprietaria e viceversa, tutti i proprietari vedono ancora la necessità di avere una propria casa. Abbiamo moltissimi dipendenti, piccoli artigiani, c’è poca imprenditoria, il mattone è considerato un bene rifugio: il mercato immobiliare non si arresterà mai a mio avviso, neanche a Manfredonia

Ma i prezzi possono scendere ulteriormente?

Adesso abbiamo dei mutui a tassi molto bassi, i bonus sulla prima casa, sulla ristrutturazione edilizia…credo di no, dovremmo essere stabili. Più in basso di così non si può andare.

Si sente dire in giro che i prezzi siano ancora alti…

Direi che non è vero. È vero però che Manfredonia ha mantenuto prezzi maggiori di altri paesi della provincia, tra cui Cerignola, Lucera, Foggia stessa per alcuni versi…

Per via del mare?

No. Manfredonia ha un pregio che è anche un difetto. Il pregio è il mare, si, il difetto è quello di non stare sulle arterie principali, bisogna venirci apposta e la città si può anche bypassare, quindi a livello immobiliare c’è solo un mercato locale, a parte Siponto…Agli stranieri abbiamo venduto forse due appartamenti in 18 anni di attività

Non c’è modo di attrarre gli stranieri all’acquisto?

C’è modo eccome, ma ci vuole la volontà politica. Bisogna mettere in condizioni la città di attrarre investitori esteri, cosa che non viene fatta, non solo da Manfredonia, nemmeno da Vieste e Peschici, addirittura dalle Isole Tremiti. La volontà politica di far crescere il Salento c’è stata, per esempio: trent’anni fa, quando ci andavo in vacanza, i salentini mi chiedevano: “Col Gargano a due passi vieni qui? Sei pazzo?” Poi hanno rivalutato i loro beni, mentre noi…Da Pietramontercorvino a San Severo è un tappeto di masserie e uliveti. Abbandonati. Ci vuole volontà per fare turismo, lo straniero arriva solo dopo.

A fronte di una svalutazione del 60%, c’è qualcuno che sta guadagnando dal ribasso dei prezzi?

A Manfredonia no, su altre piazze direi di si. A Roma, per esempio, chi compra casa a basso costo sa bene che fisiologicamente arriverà qualcun altro a comprarla poco dopo, e dunque che il prezzo risalirà. Roma, così come Venezia o Milano, sono mercati che non crollano mai realmente. Il nostro mercato, si.

Non converrebbe allora un rialzo dei prezzi?

A noi, in quanto agenzia, no. Il rialzo va di pari passo al numero di richieste. La chiave è tutta lì. Per quanto riguarda le nuove costruzioni, i comuni dovrebbero decidere di abbassare i costi di costruzione, altrimenti ai costruttori non conviene più rischiare…

Ritiene che si costruirà ancora?

Richiesta ce n’è poca, ma se si costruisce si vende, è solo questione di prezzo. Il mercato non è fermo, è solo il prezzo che oscilla….il fermo c’è stato in concomitanza al crollo dei prezzi, perché chi aveva appena comprato, magari a 500.000 euro, non voleva rivendere a 250.000, al netto di esigenze particolari.

È vero che tanti proprietari del centro rifiutano di vendere?

Preferiscono tenere i beni vuoti piuttosto che svenderli. In aggiunta, concedere in affitto è anche più difficoltoso di prima, aumentano gli sfratti, aumentano le insolvenze, mentre il proprietario paga comunque delle tasse, anche elevate, a fronte del periodo necessario per mandare via un inquilino insolvente. Infine, chi vende vende col cuore, chi compra compra col portafoglio.

C’è davvero una profonda mancanza di denaro per le compravendite?

Oggi è difficile trovare chi spenda 300.000 euro. Non è che i soldi non ci siano, perché non è sempre vero, ma è una questione di rischio, la gente non è certa che il bene si rivaluterà. Aspetta che il prezzo scenda ancora, oppure ‘tira’ durante la negoziazione. Molte case si comprano coi pagamenti veloci.

Il direttore di una filiale di banca locale mi aveva spiegato che Manfredonia potrà risentire positivamente di un’onda di rivalutazione che parte dai grossi centri…

Questo non lo so dire, perché non abbiamo un piano di sviluppo turistico. I nostri turisti sono gli immigrati, oppure è nostra zia, che deve morire a Manfredonia e compra casa per invecchiare qui, o passare le vacanze, sempre qui. Estremizzo la cosa, ma su 100 manfredoniani, 85 la pensano così. Un piano di sviluppo turistico non si fa dall’oggi al domani, e la fortuna non c’entra per niente, è tutta e solo programmazione. Abbiamo due porti sottoutilizzati, ricordo ancora l’episodio della nave di tedeschi che trovarono tutto chiuso: non siamo abituati né attrezzati a ricevere. In aggiunta, cosa si viene a vedere? Il folklore, l’artigianato, non esistono più. I negozi aprono alle sei del pomeriggio…vedremo tra qualche anno i risultati di tutti questi b&b appena aperti, ma abbiamo perso nel frattempo tre grandi bacini di Hotelleria. I turisti passano, si, ma vanno via. Vieste, ad esempio, è attrezzata, doppia sistematicamente il Salento, ma la cosa non viene detta. Come non viene detto che il Gargano doppia il Salento in quanto a disponibilità.

Se un ciclo di mercato dura 7 o 8 anni, quanto rimane prima della fine di questo ciclo calante?

3 o 4 anni ancora, il prossimo ciclo dovrebbe essere di risalita, nonostante i trentacinquenni di oggi non siano risparmiatori come le generazioni precedenti. Il discorso è questo: non conviene tenere i prezzi né troppo alti né troppo bassi. Ma se il prossimo ciclo fosse di discesa e non di risalita vuol dire una cosa sola: che l’economia della città è morta.

 

 

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